El proceso de compra de una propiedad: Guía paso a paso

Si tienen dudas sobre los pasos a seguir para comprar una propiedad, Nuria Blázquez, una de las gerentes de B2V Inmobiliaria, con oficinas en Soto del Real, Miraflores de la Sierra, Cotos de Monterrey (Venturada) y en la capital de España, nos aclara todo tipo de dudas.

Primer paso: pedir la nota simple

Nuria Blázquez explica que al plantearse comprar una propiedad lo primero es pedir la Nota Simple de la misma en el Registro de la Propiedad. "Ahí viene la información del inmueble, quienes son los titulares, los m2, si tiene o no cargas, si existe algún embargo, o por ejemplo si son viviendas de protección oficial y siguen figurando como tal", explica.

A partir de ahí conviene comprobar si esa información es real, es decir, si está actualizada. "Por ejemplo, pueden figurar titulares registrales que no están vinculados al inmueble, o encontrarnos con propietarios que han fallecido y sus herederos no han inscrito la aceptación de herencia. También titulares que han hecho una disolución de condominio entre familiares y tampoco lo inscribieron", afirma Nuria Blázquez, gerente de B2V Inmobiliaria.

Cuidado si la información no está actualizada

Así mismo pueden no estar incluidas ampliación de obra que no han sido inscritas o viviendas que figuran con la antigua calle en la que estaban situadas pero la calle ha cambiado de nombre.. 

"Para resolver todo esto hay que acudir al Ayuntamiento del municipio que corresponda, solicitar el certificado de no infracción urbanística, callejero, cédula urbanística... Y si hay que resolver temas de catastro presentamos discrepancias en la sede", puntualiza Blázquez.

Igualmente, puede que en la nota simple figuren unos metros cuadrados determinados pero con los años los propietarios han ampliado la vivienda o bien han construido una piscina, un garaje … Entonces hay que contactar con el catastro, y presentar escrituras de ampliación …. 

Reservar casa con un contrato de arras

Compradores y vendedores podrán acordar firmar un contrato de arras, un acuerdo privado que asegura la reserva de un bien, generalmente inmueble, mediante el pago de una señal.  Es un precontrato que establece las condiciones de la compraventa futura y permite a ambas partes reservar la propiedad mientras se formaliza el contrato de compraventa definitivo. 

Blázquez ha explicado que hay tres tipos de contratos de arras con las siguientes características.

• Arras confirmatorias: consisten en un pago anticipado sobre el precio final de compra, para garantizar su cumplimiento. En caso de que alguna de las partes incumpla sus obligaciones, ambas podrán reclamar el desagravio como indemnizaciones por daños y perjuicios. Aunque no se encuentran explícitamente reguladas, el artículo 1124 del Código Civil dice lo siguiente: “El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible”
• Arras penales: garantizan que se cumple el contrato de compraventa firmado por el comprador y el vendedor. Si el comprador no cumple, el vendedor puede retener las arras, reclamar una indemnización o solicitar su cumplimiento. En caso de que el vendedor no cumpla lo firmado, el comprador podrá solicitar el doble o su cumplimiento a secas. No se encuentran reguladas por el Código Civil y son menos frecuentes.
• Arras penitenciales: es el único caso en el que se permite el incumplimiento de contrato por cualquiera de las dos partes, sin la necesidad de alegar una razón. Son las únicas que se encuentran explícitamente reguladas en el Código Civil, concretamente en el artículo 1454: “podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicado”.

Qué documentación debemos reunir

En cuanto a los documentos a reunir a la hora de hacer efectiva la compra, la gerente de B2V Inmobiliaria detalla los siguientes.

• DNIs, y es importante que no esté caducado
• Escrituras de propiedad
• Certificado de titularidad de la cuenta o cuentas a las que haya que realizar la transferencia del pago.
• Contrato privado de arras con justificación de los pagos realizados, en su caso.
• Certificado de eficiencia energética.
• Certificado de estar al corriente del pago del IBI del Ayuntamiento o los justificantes de las últimas 3 anualidades de IBI pagadas.
• Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de los pagos a la comunidad.
• medios de pago

Cuando la compra va con hipoteca esta documentación también se le hace llegar al banco

• DDNNII, importante que no esté caducado
• Escrituras de propiedad
• Certificado de titularidad de la cuenta o cuentas a las que haya que realizar la transferencia del pago.
• Contrato privado de arras con justificación de los pagos realizados, en su caso.
• Certificado de eficiencia energética.
• Certificado de estar al corriente del pago del IBI del Ayuntamiento o los justificantes de las últimas 3 anualidades de IBI pagadas.
• Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de los pagos a la comunidad.
• medios de pago

¿Qué gastos vas a tener?

Y a la hora de comprar una propiedad, también conviene tener en cuenta los gastos económicos que va a tener. La Notaría aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo que se aplica en nuestro país cuando se adquiere una vivienda de segunda mano o usada. Es del 6% o un 4%, si es familia numerosa.

Además el vendedor deberá pagar la plusvalía municipal, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este impuesto es de competencia municipal y grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana al momento de su transmisión. 

Nuria Blázquez de B2V Inmobiliaria explica que es lo primero que hay que plantearse ante la compra de una propiedad .